Ипотека (залог недвижимости)

Значительная часть вновь возводимого жилья (да и жилья на вторичном рынке) приобретается с применением ипотечной схемы. Это позволяет, во-первых, не копить всю жизнь на приобретение жилья, а жить в нем и потихоньку расплачиваться с кредитом, а во-вторых, в ряде случаев здорово сэкономить. Например, возможно приобретение по ипотечной схеме строящегося жилья, которое по окончании строительства будет стоить уже значительно дороже, чем оно стоит на стадии строительства. Не исключено, что рост цен на жилье через небольшое время с лихвой окупит все сделанные вложения и проценты по кредиту (то есть продажа такого жилья еще и принесет Вам прибыль). К тому же, не следует забывать про инфляцию. Проценты по ипотечным кредитам достаточно низкие и сравнимы с официальным уровнем инфляции. При этом реальный ее уровень намного выше, и может получиться так, что внося всю жизнь деньги на банковский счет и приплюсовывая к ним начисляемые проценты, все равно не удастся накопить требуемой суммы. Опять же, насколько надежен банк, не знает ни кто (может быть, даже и сам банк). Покупая жилье с использованием ипотечного кредита, получить налоговый вычет не только со стоимости жилья, но и с уплачиваемых процентов по кредиту.

Более того, ипотека позволяет в ряде случаев приобрести жилье, намного превосходящее по своим характеристикам (и по размеру, и по месторасположению) то, на которое Вы могли бы рассчитывать исходя из имеющихся капиталов. Покупка по ипотеке понятна и хорошо отработана. Вы становитесь собственником квартиры, и постепенно погашаете долг банку.

Так что ипотека – это выгодно.

ФИНАНСОВАЯ СТОРОНА ИПОТЕЧНОГО ВОПРОСА

Важным шагом при принятии решения о приобретении жилья в кредит является выбор программы ипотечного кредитования, анализ ее финансовой и временной составляющей.

Последовательность действий будет примерно такой: подбор возможных вариантов приобретаемого жилья и сбор информации о банках, готовых предоставить ипотечный кредит под данный объект недвижимости. В большинстве случаев банки тесно сотрудничают с застройщиками, так что при приобретении квартиры в новостройке Вам, скорее всего предложат несколько вариантов. Однако это не означает, что Вы не можете сами поискать вариант, который больше Вас устраивает.

У каждой ипотечной программы есть ряд обязательных параметров:

Сумма кредита – основной параметр, исходя из которого строится та или иная программы ипотечного кредитования. Максимальная и минимальная сумма кредита, которую банк готов единовременно выдать, зависит от конкретного банка.

Процентная ставка зависит от первоначального взноса, срока кредита, способа подтверждения заемщиком дохода и других факторов. Распространенная ошибка при выборе программы ипотечного кредитования заключается в том, что заемщик ориентируется на минимальную процентную ставку в ущерб остальным параметрам кредита.

Первоначальный взнос — определенная гарантия для банка в том, что заемщик в состоянии зарабатывать, копить денежки и, соответственно, возвратить кредит и проценты по нему. В настоящее время в большинстве ипотечных программ минимальный первоначальный взнос составляет 10-20% от стоимости объекта недвижимости.

Срок погашения кредита также существует максимальный (обычно варьируется от 10 до 25 лет) и минимальный (обычно досрочное погашение допускается не ранее, чем через полгода). Закономерность обычно проста: чем больше срок погашения кредита, тем больше его максимальная сумма, больше процентная ставка, и меньше ежемесячный платеж.

Процедура погашения кредита. Существует две основные схемы погашения кредита: аннуитетными или дифференцируемыми платежами. Аннуитетными называются платежи, равные по величине на протяжении всего периода погашения кредита. Размер дифференцируемых платежей рассчитываются в каждом конкретном случае погашения. Таким образом, каждый раз при погашении платеж немного уменьшается. Такая схема на практике встречается довольно редко. Ее использует, например, Сбербанк.

Условия досрочного погашения кредита. В большинстве банков досрочное погашение допускается не ранее 3-12 месяцев. Также обычно в договоре указывается минимальная сумма досрочного погашения — в среднем, от $ 500 до 2500.

Комиссия за оформление кредита. Взимание комиссии за выдачу ипотечного кредита (в другом варианте – за обслуживание счета) – широко распространенное явление.

Наряду с комиссией за выдачу ипотечного кредита существуют и другие расходы.

Банк обязывает страховать жизнь и трудоспособность заемщика, риски связанные с утратой квартиры и титул (юридическую чистоту) жилья. Также в ряде случаев проводится оценка объекта недвижимости.

Итоговая величина подобных «накладных» расходов может составить до 4-5% стоимости квартиры.