Сопровождение сделок

Проверка юридической чистоты жилья

Первое, на что следует обратить внимание, это цена жилья – если она ниже средней по выбранному Вами району на 5 – 10 процентов и более, значит, есть повод для беспокойства. В этом случае следует более тщательно проверить всю информацию по этому варианту, в том числе и не документальной. Так, например, внизу может жить сумасшедшая бабулька, постоянно жалующаяся на всех и вся во все возможные органы и вызывающая милицию каждый раз, когда Вы решите забить гвоздь, или Ваш ребенок спрыгнет с кровати. Между прочим, это описание совершенно реальной ситуации. Конечно, выявить подобные «подводные камни» довольно сложно, но попытаться все-таки стоит. В любом случае, низкая цена на жилье должна Вас насторожить: все мы знаем, где бывает бесплатный сыр…

Второе — доверенность. Если вам предлагают приобрести квартиру у лица, действующего по доверенности, разворачивайтесь и уходите. В подавляющем большинстве случаев – это мошенничество. Также широко распространены случаи продажи жилья от имени недееспособного или умершего гражданина. В таких аферах часто бывают замешаны должностные лица медицинских учреждений, ДЭЗов, паспортных столов, нотариусы. В случае чего такие сделки запросто признают недействительными. Какими бы вескими причинами лицо, предлагающее квартиру к продаже, не обосновывало отсутствие собственника, не верьте. Сделки с жильем граждане совершают не каждый день, деньги в них фигурируют немалые, поэтому даже самый занятый продавец способен выкроить небольшое время для личного подписания договора, а самый больной – на время выздороветь. В последнем случае, если очень уж квартира понравилась, можете попросить отвезти Вас к собственнику в больницу. Вам могут предложить позвонить ему по телефону, но ведь по телефону вы не сможете определить, находится ли человек в трезвом уме и ясной памяти, да и тот ли это вообще человек. К тому же болезнь продавца – тоже серьезный повод задуматься о целесообразности расставания с кровно нажитыми деньгами.

Еще один важнейший момент — это число продаж понравившейся Вам квартиры.

Чем более собственников было у жилья, тем более это подозрительно. И уж особенно это должно настораживать, если несколько собственников сменились за недолгий период времени. В случае совершения с объектом недвижимости пяти-семи сделок от даже от самого заманчивого предложения лучше отказаться. Проверить такие данные можно путем запроса выписки из Единого государственного реестра. Правда, эту выписку придется какое-то время ждать. Теоретически ответ должен быть дан в течение пяти рабочих дней. На практике — как повезет.

Важной является информация по наличию или отсутствию обременений приобретаемого объекта недвижимого имущества, а также споров по нему. Получить эту информацию можно из ответа Росрегистрации – см. выше. По наличию или отсутствию споров – по запросу в канцелярию по гражданским делам суда по месту расположения данной недвижимости.

Следующим этапом должно быть изучение собственника продаваемого помещения.

Следует тщательно просмотреть его документы. Собственно, документы – это только паспорт. Если Вам предъявляют заграничный паспорт, водительское удостоверение, паспорт моряка, военный билет или удостоверение личности военнослужащего, удостоверение беженца, справку об освобождении и т.п. от сделки лучше отказаться. Кстати, паспорт должен быть только российским. Паспорт иностранного государства, в том числе стран СНГ, пусть даже с видом на жительство в РФ – тоже не самый надежный документ.

Не стесняйтесь как следует рассмотреть паспорт продавца и сличить фотографию в нем с оригиналом. Следует обратить внимание на то, не переклеена ли фотография. Тщательно изучите все штампы о регистрации по месту жительства и, если таковые есть — о семейном положении и детях. Обратите внимание на даты заключения и расторжения брака. Если недвижимость приобреталась во время брака, она является совместной собственностью супругов (даже бывших) , и на ее отчуждение потребуется согласие супруга (даже бывшего). Если брак расторгнут, но не прошло трех лет с момента его расторжения, бывший супруг имеет право обратиться в суд и предъявить свои права на часть купленной Вами квартиры.

Необходимо обратить внимание на внешний вид паспорта, проконтролировать состояние скрепок (на развороте и снаружи) , отсутствие лишних отверстий для скрепок. Страницы паспорта должны быть равномерно изношены и иметь совпадающие номера.. То есть номер на первой странице, где расположена фотография, должен совпадать со всеми последующими. Пусть это не покажется смешным, но на время семейное положение можно легко «подправить» вставив соответствующие чистые страницы из другого паспорта.

Важно проверить соответствие или несоответствие даты и места выдачи паспорта возрасту и месту рождения (проживания) гражданина. Дополнительно по этим показателям проверяется, не выдавался ли паспорт второй раз.

Записи о регистрации по месту жительства не должны иметь большого промежутка между постановкой и снятием с учета. Если разрыв по времени между пропиской и выпиской составляет более шести месяцев, возможно, Ваш контрагент отбывал уголовное наказание. В хорошем варианте – имел «бронь» на жилье.

При наличии тех или иных сомнений паспорт подлежит профессиональному контролю (пусть его проверит ваш хороший знакомый из «силовых структур»). Это требование относится ко всем паспортам, полученным повторно, а также к паспортам, выданным не в Москве и Московской области.

Собственник должен интересовать Вас не только с точки зрения документов. Он должен быть дееспособным. Чтобы обезопасить себя от возникновения больших проблем, стоит (не смейтесь!) удостоверится в том, что он — не псих. Если внешне он выглядит вполне нормальным, это ровным счетом ничего не значит. Может, он искусно прикидывается, или его на время подлечили. В некоторых случаях необходимо попросить у собственника справку из психоневрологического или наркологического диспансеров. Можно и самому туда сходить (по месту его регистрации) и побеседовать с врачом, обслуживающим данный адрес. Конечно, врачебная тайна и все такое, но в нашей стране такие вопросы обычно решаются традиционным способом Можно, кстати, попробовать написать официальный запрос (письмо) от имени какой-нибудь организации с изложением мотивов и целей, для которых нужна эта информация. Иногда помогает.